GEISELBERG

Die BWSG-Wohnhausanlage am Geiselberg wird seit Oktober 2019 modernisiert. Darunter fallen u.a. Aufzugs- und Balkonzubauten, Fassadendämmung, Maßnahmen zum Brandschutz und neue DG-Wohnungen.

Nach einer Bestandsaufnahme und Bedarfserhebung wurde klar, die BWSG-Wohnhausanlage am Geiselberg muss saniert und modernisiert werden! Der Startschuss für die Sanierung wurde mit einem Informationsabend im Juli 2019 gelegt, die Baustelleneinrichtung erfolgte im Oktober 2019.

Im Folgenden erfahren Sie alles Wichtige rund um die Sanierung!

Sie möchten einen Einblick in die Anlage bekommen? Die schönen Luftaufnahmen der BWSG können Sie hier ansehen: Luftaufnahmen Geiselberg

News und Aktivitäten

August 2021 | Neues von der Sanierung

Werte Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnhausanlage Geiselberg, wie üblich möchten wir Sie hiermit über die wichtigsten Neuigkeiten des aktuellen Sanierungsfortschrittes informieren. Balkonzubau  Die Balkonkonstruktion ist

August 2021 | Sommerpause Infopoint

Sehr geehrte Damen und Herren,  Im August ist die Mieterbetreuung im Infopoint vor Ort in Sommerpause. Auch in unserer Abwesenheit vor Ort können Sie sich

DATEn und fakten zum sanierungsprozess

INFOS & MITBESTIMMUNG

Im gesamten Zeitraum der Sanierung wird für Sie eine Mieterbetreuung von wohnbund:consult angeboten. Dabei können Sie sich über die einzelnen Etappen und Maßnahmen der Sanierung informieren und Ihre Anliegen einbringen. Im Infopoint vor Ort werden aktuelle Informationen bereit gestellt. Mitbestimmen können Sie z.B. bei Fragen zum Freiraum, zum Kinderspielplatz oder zur E-Mobilität. Nehmen Sie teil und gestalten Sie Ihre Wohnhausanlage mit! 

ECKDATEN

  • 282 Mietwohnungen
  • Bauträger / Eigentümer: BWSG
  • Erstbezug zwischen 1951-1957
  • Netto Nutzfläche 15.500m²
  • Bestandswohnungen 282
  • Dachausbau / neue Wohnungen:
    80 Wohnungen auf ca. 5.500m²
  •  

DER ZEITPLAN

Die Sanierung der Wohnhausanlage erfolgt zwischen Oktober 2019 und September 2022.

Fotocredit aller Luftbilder Geiselberg: © BWSG, AT Media Solutions

GEPLANTE MASSNAHMEN

Maßnahmen der Modernisierung

–        Aufzugsanbauten

–        Balkonzubauten

–        Errichtung Fahrradabstellraum und Kleinkinderspielplatz

–        Errichtung einer Fotovoltaikanlage am Dach

 

Thermische Maßnahmen

–        Fassadendämmung im Bereich der Balkonzubauten

–        Tausch der Hauseingangstüren

–        Kellerdeckendämmung

 

Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen

–        Instandsetzen der Stiegenhäuser

–        Einbau von neuen Wohnungseingangstüren

–        Neue Farbbeschichtung der Fassade

–        Erneuerung der Außenanlage in Abstimmung mit der Bewohnerschaft

 

Sicherheitstechnische Maßnahmen

–        Maßnahmen zum Brandschutz

–        Erneuerung der Beleuchtung im Stiegenhaus

–        Erneuerung E-Installationen & Blitzschutzanlage

–        Erneuerung Gegensprechanlage

 

Neue Wohnungen

–        Dachaufstockung

–        80 neue DG-Wohnungen mit Wohnungsgrößen zw. 45m² und 90m²

 

Umweltfreundliche Maßnahmen

–        Errichtung einer Photovoltaikanlage am Dach

–        Nutzung Sonnenstrom für Allgemeinbereiche (u.a. Aufzüge, Beleuchtung …)

–        Damit einhergehende Einsparung von Energiekosten

–        Entlastung der laufenden Betriebskosten

Eine übersichtliche Darstellung der Maßnahmen finden Sie HIER.

 

Welche Wohnanlagen betrifft die Sanierung?

–        Drischützg. 7 / Stg. 1-4

–        Zehetbauerg. 4 / Stg. 5-8, Drischützg. 9-11

–        Am Kanal 61a-63, Geiselbergstr. 50

–        Geiselbergstr. 50a-52

–        Geiselbergstr. 56-56a, Drischützg. 24

–        Drischützg. 26-32, Am Kanal 63a-65

 

In welchem Zeitraum wird die Sanierung durchgeführt?

Zwischen Oktober 2019 und September 2022.

 
 

FRAGEN UND ANTWORTEN

Viele Besucherinnen und Besucher des Infopoints stellen laufend viele wichtige Fragen. Alle, die wir nicht direkt beantworten können, leiten wir an die Expertinnen und Experten der bwsg und der Architektur (GSD) weiter. Die Fragen und Antworten werden laufend erweitert und aktualisiert. Wenn Sie zusätzliche Fragen bezüglich der Sanierung haben oder Ihre Ideen einbringen möchten, können Sie sich jederzeit über das Kontaktformular oder telefonisch an uns wenden. Wir freuen uns über Ihre Anregungen!

THEWOSAN

Warum ist eine Sanierung der Anlage notwendig?
In erster Linie geht es bei einer thermischen Sanierung um Energieeinsparung, die Verbesserung des Raumklimas und den letztlich den Beitrag zur Eindämmung des Klimawandels durch Verbesserung der Gebäudeenergiebilanz und der Verwendung nachhaltiger Energie. Für diese Schwerpunkte werden nicht unerhebliche Förderungen (in Form nicht rückzahlbarer Einmalzuschüsse) in Anspruch genommen. Im speziellen Fall dieser Wohnhausanlage muss neben der thermischen Erneuerung der hofseitigen Fassade und der Wärmedämmung der Kellerdecke auch der Zubau von Balkonen zur Erhöhung des Wohnkomforts, der Zubau von Aufzügen zur Verbesserung der Barrierefreiheit und die optische Aufwertung des Gebäudes durch eine zeitgemäße Farb- und Materialgestaltung, erwähnt werden.

 

Welche Art von Dämmung kommt?
Die Wohnhausanlage wird hofseitig um eine Vollwärmeschutzfassade mit 20 cm Polystyrolplatten (im WDVS) ergänzt. Über der Fassadendämmung wird verputzt.

BALKONE

Wann erfolgt der Zubau der Balkone?
Der Zubau der Balkone erfolgt sukzessive entlang der einzelnen Bauteile. Dementsprechend werden die Balkone im nördlichen Bauteil (Geiselbergstraße / Am Kanal) zuerst und voraussichtlich bis Frühjahr 2022 fertiggestellt. Zuletzt erfolgt die Fertigstellung der Balkone in der Drischützgasse 9-11, voraussichtlich bis Herbst 2022.

 

Wie läuft der Balkonzubau ab?
In einem ersten Schritt werden die Fundamente gelegt, anschließend die Trägerkonstruktion errichtet, abschließend erfolgt die Montage der Stahlkonsolen und des VR-Glasgeländers. Der Einbau der Balkontüre erfolgt zeitlich unabhängig und da dieser nur mit Zugang zur Wohnung realisiert werden kann, wird die örtliche Bauaufsicht individuelle Termine vereinbaren.

Muss dafür in meiner Wohnung gearbeitet werden?
Das Versetzen des Heizkörpers sowie der Einbau der Balkontüre können nur wohnungsinnenseitig erfolgen, alle anderen Arbeiten finden außerhalb statt. Wir sind bemüht wohnungsinnenseitige Arbeiten an einem Tag abzuwickeln.

Wie groß werden die Balkone?
Aufgrund der verschiedenen räumlichen Verhältnisse gestaltet sich die Größe der Balkone leicht unterschiedlich. Die Ausführungen reichen dabei von 5,3m² bis 7,5m².

Wie werden die Balkone gestaltet?
Bei den Balkonen handelt es sich um ca. 2m tiefe und 3 m breite Zubauten in Stahlkonstruktionsweise. Die Brüstung wird mit mattiertem VS-Glas ausgeführt was einen Kühleffekt, sowie Lichtdurchlässigkeit bei gleichzeitiger Blickdichte mit sich bringt.

Was kostet mich der Balkon?
Laut §17 Abs. 2 MRG zählen Balkone nicht zur Nutzfläche der Wohnung. Daher entstehen durch den Balkonzubau keine zusätzlichen Mietkosten. Bei den Wohnungen die hingegen mit einer Loggia ausgestattet werden, gilt diese als Nutzfläche und fließt anteilig in die Verteilung der Betriebskosten ein.

 

Wann darf ich meinen Balkon betreten?
Bis zur endgültigen Fertigstellung der Balkone wird die Balkontüre durch einen Z-Winkel gesichert und darf nur zu Zwecken der Raumlüftung angekippt werden. Nach Fertigstellung der Arbeiten und Abnahme der Balkone wird dieser demontiert. Anschließend erhalten Sie die Freigabe den Balkon zu nutzen. Vor der Freigabe durch die Genossenschaft ist das Betreten des Balkones steng untersagt.

SANIERUNGSDAUER & BEEINTRÄCHTIGUNG

In welchem Zeitraum wird die Sanierung durchgeführt?
Die Umsetzung des Sanierungsprojektes wird ca. 2,5 Jahre in Anspruch nehmen und voraussichtlich zwischen Oktober 2019 und September 2022 abgewickelt. Generell wird die Wohnhausanlage Drischützgasse / Geiselbergstraße in 2 größeren Bauabschnitten modernisiert: Begonnen wird dabei mit dem nördlichen Bauteil, welcher die Adressen: Geiselbergstraße 50-56a, Am Kanal 61a-65 und Drischützgasse 24-32 umfasst. Anschließend wird der südliche Bauteil mit den Adressen: Drischützgasse 7-11 und Zehetbauergasse 4 modernisiert. Im Bereich der Drischützgasse 7-11 und Zehetbauergasse verlagern sich die Sanierungsarbeiten daher schwerpunktmäßig in die Jahre 2021/2022.

Mit welchen Beeinträchtigungen ist außerhalb meiner Wohnung zu rechnen?
Eingeschränkt ist während der Fassadenarbeiten die Sicht- und Lüftungsmöglichkeit. Eine gewisse Lärm- und Staubbelästigung ist bei Arbeiten in dem geplantem Ausmaß nicht zu vermeiden.

Mit welchen Beeinträchtigungen innerhalb der Wohnung ist während der Sanierung zu rechnen?
Die Arbeiten innerhalb der Wohnungen beschränken sich laut Planung auf den Tausch der Wohnungseingangstüren, das Versetzen des Heizkörpers und den Einbau einer Balkontüre. Der Tausch der Wohnungstür erfolgt dabei zeitlich losgelöst. Der Einbau der Balkontüre wird in enger Abstimmung mit dem Versetzen des Heizkörpers durchgeführt.

Müssen die Kellerabteile im Zuge der Kellerdeckensanierung ausgeräumt werden?
Für die Montage der Kellerdeckendämmung ist in der Mitte des Kellerabteils Platz zum Aufstellen einer Leiter zu schaffen und, von der Decke weg gemessen, ist ein Arbeitsbereich von ca. 1 Meter freizumachen.

Wird die Kellerdeckendämmung flächendecken durchgeführt?
Eine Kellerdeckendämmung wird nur in Bereichen ausgeführt, in welchen sich darüber beheizte Räume befinden. Die Kellerdeckendämmung wird daher nicht flächendeckend, sondern nur unter den Wohnungen und Gängen durchgeführt.
 
Information: Wie werden MieterInnen über einzelne Schritte informiert?
Falls die Anwesenheit der MieterInnen bei einzelnen Arbeiten notwendig ist (z.B. Balkontüreinbau), wird von der BWSG bzw. den ausführenden Firmen termingerecht über die erforderliche Anwesenheit informiert. Die Information erfolgt über Aushang in den Stiegenhäusern, Postwurfsendung oder direkten Kontakt. Die Termine können fallweise und anlassbezogen auch direkt mit den ausführenden Firmen vereinbart werden.

RECHTLICHE FRAGEN & KOSTEN

Was kostet die Sanierung?
Die Gesamtkosten der Sanierung belaufen sich voraussichtlich auf ca. 24 Mio.€ (Stand Juni 2019). Die Sanierung ist durch nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von 2,5 Mio.€ gefördert. Dennoch ist die umfassende thermisch-energetische Sanierung nicht ausreichend durch Rücklagen gedeckt, worin sich auch die Notwendigkeit einer Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB) nach Baufertigstellung begründet.

 

Ist mit Mieterhöhungen zu rechnen?
Aufgrund der Nachkalkulation nach den Ausschreibungen ist von einer leichten zukünftigen Steigerung des monatlichen EVB I+II auszugehen. Dieser Betrag wird von der Schlichtungsstelle der Stadt Wien in einem Erhöhungsverfahren festgelegt und orientiert sich an den tatsächlichen Sanierungskosten. Darüber hinaus wird es zu keinen zusätzlichen Mieterhöhungen kommen.


Was ist der EVB?
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist Bestandteil des Entgeltes (der Miete) und in § 14d WGG geregelt. Dieser kann bei Bauten, die älter als 20 Jahre sind, in der Höhe von derzeit max. € 2,0/m² (Stand Juni 2016) eingehoben werden, um künftige Sanierungsarbeiten zu finanzieren. Reichen diese Beträge nicht aus, ist gem. § 14 Abs. 2 WGG ein gerichtliches Erhöhungsverfahren einzuleiten, in welchem die vorübergehende Erhöhung der Miete gerichtlich abgesprochen wird. Dieser erhöhte, gerichtliche EVB orientiert sich an den tatsächlichen Kosten der Sanierung und hat daher keine betragliche Obergrenze wie der EVB nach § 14d. Er orientiert sich an den festgestellten Kosten im vorgegebenen Vorschreibungszeitraum. Die Notwendigkeit des Verfahrens nach § 14 Abs. 2 WGG stellt sich rechnerisch erst definitiv heraus, wenn die absehbaren Kosten aufbereitet sind.

Werden die Betriebskosten steigen?
Einerseits kann es durch die Kosten für Wartung der neuen Aufzüge, der neuen Haustechnik sowie der Pflege der Grünanlagen und des Kleinkinderspielplatzes zu steigenden Betriebskosten der Wohnanlage kommen. Andererseits ist eine Einsparung von Energiekosten durch den Betrieb der Allgemeinanlagen mit Sonnenenergie vom Dach der Wohnhausanlage sowie einen verringerten Heizwärmebedarf durch die neue Isolierung zu erwarten. Die genaue Veränderung der Betriebskosten lässt sich erst im Betrieb nach abgeschlossener Sanierung feststellen.

 

Kann ich eine Mietzinsminderung wegen Baulärm geltend machen?
Da Baulärm im Wege von Sanierungen als ortsübliche und notwendige Begleiterscheinungen im geschlossenen Baugebiet gesehen werden, besteht, unter Hinweis auf die Judikatur der Oberstgerichte (5 Ob 57/13p), kein Anspruch auf Mietzinsminderung.

 

Muss ich mich an den Betriebskosten für die Aufzüge beteiligen, auch wenn ich im EG wohne?
Da das genossenschaftliche Wohnen in den Anwendungsbereich des WGG fällt ist die Mittragung an den Liftbetriebskosten auch dann bindend, wenn die theoretische Erreichbarkeit von Wohnung und sonstigen Allgemeinräumlichkeiten fehlt (WGG § 20 Abs. 1 Ziff. 1).

GRÜNFLÄCHEN

Wie wird der Innenhof gestaltet?
Die Gestaltung des Innenhofes nach der Sanierung orientiert sich einerseits am vorherigen Aussehen des Grünraumes, andererseits an den Interessen der Bewohner und Bewohnerinnen. Dazu wird es eine Bewohnerbefragung und Bewohnertreffen seitens der Mieterbetreuung geben. Die darin erhobenen Wünsche und Anregungen werden anschließend dem Architekten zur weiteren Bearbeitung anvertraut. Jedenfalls werden Ersatzpflanzungen und neue Befestigung der Wege vorgenommen.

 

Wird im Innenhof ein Kleinkinderspielplatz entstehen?
Gemäß §119, Abs. 6 der Bauordnung für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 49/1993, ist für Ihre Wohnanlage ein Kleinkinderspielplatz verpflichtend zu erstellen. Dieser muss ein Mindestmaß von 30m² aufweisen.

BARRIEREFREIHEIT

Welche Maßnahmen zur Barrierefreiheit sind in der Anlage geplant?
Zentral für die Barrierefreiheit sind die entstehenden Aufzugsanbauten. Sie ermöglichen einen barrierearmen Zugang zu den Bestandswohnungen. Die neu entstehenden Wohnungen im Dachgeschoss sind über einen Laubengang komplett barrierefrei zugänglich.

 

Wie läuft der Zubau der Aufzüge ab und wann sind sie fertiggestellt?
Die insgesamt 20 Aufzugsanbauten (wovon 10 auf den Bauteil Geiselbergstraße und 10 auf den Bauteil Drischützgasse/ Zehetbauergasse entfallen) werden sukzessive errichtet. Zuerst werden die Fundamente gelegt, dann der Aufzugsschacht erstellt und Durchbrüche in Stiegenhaus geschaffen. Nach Vorarbeit der entsprechenden Technikanlagen werden die Fahrstuhlkabinen und -türen und abschließend die Bedienkonsolen montiert. Die Aufzugsanbauten im nördlichen Bauteil werden voraussichtlich bis Ende 2021, jene im südlichen Bauteil voraussichtlich bis September 2022 fertiggestellt.

SICHERHEIT

Welche Maßnahmen zur Sicherheit sind in der Wohnhausanlage geplant?
Als zentrale Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit sind neben der Erneuerung der Haus- und Wohnungseingangstüren die neue Brandschutzverkleidung und die Brandrauchentlüftung der Stiegenhäuser, die Erneuerung der Blitzschutzanlage sowie die Erneuerung der E- Installationen wie die Beleuchtung Stiegenhäuser zu nennen. Eine komplette Übersicht der Maßnahmen können Sie dem Reiter „geplante Maßnahmen“ entnehmen.

 

In welcher Ausführung kommen die neuen Wohnungseingangstüren?
Die neuen Wohnungseingangstüren sind mit der Widerstandsklasse 3 zertifiziert. Sie bieten daher neben verbessertem Brand- auch soliden Einbruchschutz. Die Türen werden standardmäßig mit Türspion und Namensschild geliefert. Lieferung und Montage erfolgt dabei durch die Firma LiebBauWeiz.

Kann ich zusätzliche Sicherheitsschlösser oder ähnliche Vorrichtungen für meine neue Wohnungseingangstür bestellen? Zusätzliche Schlösser etc. anbringen zu lassen oder selbst anzubringen ist aufgrund von Fragen der Gewährleistungen nicht gestattet. Diese würden den Brandschutz negativ beeinflussen und sind darüber hinaus aufgrund der Widerstandsklasse 3 nicht notwendig.

ZUBAU

Wann und wie erfolgen die baulichen Maßnahmen für den Dachgeschossausbau?
Die neuen Dachgeschosswohnungen werden im laufenden Bauprozess sukzessive errichtet. Dabei wird zuerst der Dachstuhl ausgeräumt und abgebrochen, dann mit den Aufbauarbeiten der Dachgeschosswohnungen begonnen und zuletzt der Ausbau der Dachgeschosswohnungen vorgenommen. Auf dem nördlichen Bauteil Geiselbergstraße-Drischützgasse-Am Kanal (Geiselbergstraße 50-56a, Am Kanal 61a-65, Drischützgasse 24-32) werden die DG-Wohnungen voraussichtlich bis März 2022 fertig gestellt. Auf dem südlichen Bauteil Drischützgasse-Herbortgasse-Zehetbauergasse (Drischützgasse 7, Zehetbauergasse 4) beginnen die Ausbauarbeiten des Dachgeschosses vorraussichtlich im Juli 2021 und werden bis September 2022 andauern.

 

Wie viele neue Wohnungen wird es geben und welche Wohnungsgrößen werden angeboten? 
Insgesamt werden 80 neue Dachgeschossswohnungen mit Wohnungsgrößen von 45m² bis 90m² gebaut. Davon entfallen 58 Wohnungen auf den nördlichen Bauteil Geiselbergstraße-Drischützgasse-Am Kanal, und 22 der neuen Wohnungen entfallen auf den südlichen Bauteil Drischützgasse-Herbortgasse-Zehetbauergasse. Diese Dachgeschosswohnungen stehen für voraussichtlich 13€/m² bis 14 €/m² Brutto zur Miete zur Verfügung.

Wann und wie werden die neuen Wohnungen vergeben?? Die Dachgeschosswohnungen werden im jeweiligen Bauabschnitt nach Ihrer Fertigstellung vergeben. Die neu entstehenden Dachgeschosswohnungen werden über die Vetriebsabteilung der BWSG vergeben. Bei Interesse können Sie sich an: vertrieb-neubau@bwsg.at wenden.

HAUSTECHNIK

Wie wird der von den Photovoltaik Anlagen generierte Strom verwendet?
Der durch die Photovoltaikanlagen auf dem Dach generierte Strom wird vorrangig für den Betrieb der Allgemeinanlagen, wie der Hofbeleuchtung, der Beleuchtung der Stiegenhäuser und Fahrstühle, der Gegensprechanlagen und sonstiger Haustechnik verwendet. Eine direkte Einspeisung der gewonnenen Energie in die Wohnungen ist leider nicht möglich. Die Energiegewinnung durch Photovoltaik führt zu Einsparungen von Betriebskosten für die Mieter.

Wird im Zuge der Sanierung eine zentrale SAT Anlage erstellt?? Die Gemeinschafts-SAT-Anlage wird nicht ausgeführt. Es werden jedoch auf allen Stiegen Leerverrohrungen für die Installation zukünftiger, individueller SAT-Anlagen hergerichtet.

Fragen und antworten

Viele Besucherinnen und Besucher des Infopoints stellen laufend viele wichtige Fragen. Alle, die wir nicht direkt beantworten können, leiten wir an die Expertinnen und Experten der bwsg und der Architektur (GSD) weiter. Die Fragen und Antworten werden laufend erweitert und aktualisiert. Wenn Sie zusätzliche Fragen bezüglich der Sanierung haben oder Ihre Ideen einbringen möchten, können Sie sich jederzeit über das Kontaktformular oder telefonisch an uns wenden. Wir freuen uns über Ihre Anregungen!

THEWOSAN

Warum ist eine Sanierung der Anlage notwendig? In erster Linie geht es bei einer thermischen Sanierung um Energieeinsparung, die Verbesserung des Raumklimas und den letztlich den Beitrag zur Eindämmung des Klimawandels durch Verbesserung der Gebäudeenergiebilanz und der Verwendung nachhaltiger Energie. Für diese Schwerpunkte werden nicht unerhebliche Förderungen (in Form nicht rückzahlbarer Einmalzuschüsse) in Anspruch genommen. Im speziellen Fall dieser Wohnhausanlage muss neben der thermischen Erneuerung der hofseitigen Fassade und der Wärmedämmung der Kellerdecke auch der Zubau von Balkonen zur Erhöhung des Wohnkomforts, der Zubau von Aufzügen zur Verbesserung der Barrierefreiheit und die optische Aufwertung des Gebäudes durch eine zeitgemäße Farb- und Materialgestaltung, erwähnt werden. Welche Art von Dämmung kommt? Die Wohnhausanlage wird hofseitig um eine Vollwärmeschutzfassade mit 20 cm Polystyrolplatten (im WDVS) ergänzt. Über der Fassadendämmung wird verputzt.

Balkone

Wann erfolgt der Zubau der Balkone? Der Zubau der Balkone erfolgt sukzessive entlang der einzelnen Bauteile. Dementsprechend werden die Balkone im nördlichen Bauteil (Geiselbergstraße / Am Kanal) zuerst und voraussichtlich bis Frühjahr 2022 fertiggestellt. Zuletzt erfolgt die Fertigstellung der Balkone in der Drischützgasse 9-11, voraussichtlich bis Herbst 2022. Wie läuft der Balkonzubau ab? In einem ersten Schritt werden die Fundamente gelegt, anschließend die Trägerkonstruktion errichtet, abschließend erfolgt die Montage der Stahlkonsolen und des VR-Glasgeländers. Der Einbau der Balkontüre erfolgt zeitlich unabhängig und da dieser nur mit Zugang zur Wohnung realisiert werden kann, wird die örtliche Bauaufsicht individuelle Termine vereinbaren. Muss dafür in meiner Wohnung gearbeitet werden? Das Versetzen des Heizkörpers sowie der Einbau der Balkontüre können nur wohnungsinnenseitig erfolgen, alle anderen Arbeiten finden außerhalb statt. Wir sind bemüht wohnungsinnenseitige Arbeiten an einem Tag abzuwickeln. Wie groß werden die Balkone? Aufgrund der verschiedenen räumlichen Verhältnisse gestaltet sich die Größe der Balkone leicht unterschiedlich. Die Ausführungen reichen dabei von 5,3m² bis 7,5m². Wie werden die Balkone gestaltet? Bei den Balkonen handelt es sich um ca. 2m tiefe und 3 m breite Zubauten in Stahlkonstruktionsweise. Die Brüstung wird mit mattiertem VS-Glas ausgeführt was einen Kühleffekt, sowie Lichtdurchlässigkeit bei gleichzeitiger Blickdichte mit sich bringt.
Was kostet mich der Balkon? Laut §17 Abs. 2 MRG zählen Balkone nicht zur Nutzfläche der Wohnung. Daher entstehen durch den Balkonzubau keine zusätzlichen Mietkosten. Bei den Wohnungen die hingegen mit einer Loggia ausgestattet werden, gilt diese als Nutzfläche und fließt anteilig in die Verteilung der Betriebskosten ein. Wann darf ich meinen Balkon betreten? Bis zur endgültigen Fertigstellung der Balkone wird die Balkontüre durch einen Z-Winkel gesichert und darf nur zu Zwecken der Raumlüftung angekippt werden. Nach Fertigstellung der Arbeiten und Abnahme der Balkone wird dieser demontiert. Anschließend erhalten Sie die Freigabe den Balkon zu nutzen. Vor der Freigabe durch die Genossenschaft ist das Betreten des Balkones steng untersagt.

Sanierungsdauer & Beeinträchtigung

In welchem Zeitraum wird die Sanierung durchgeführt? Die Umsetzung des Sanierungsprojektes wird ca. 2,5 Jahre in Anspruch nehmen und voraussichtlich zwischen Oktober 2019 und September 2022 abgewickelt. Generell wird die Wohnhausanlage Drischützgasse / Geiselbergstraße in 2 größeren Bauabschnitten modernisiert: Begonnen wird dabei mit dem nördlichen Bauteil, welcher die Adressen: Geiselbergstraße 50-56a, Am Kanal 61a-65 und Drischützgasse 24-32 umfasst. Anschließend wird der südliche Bauteil mit den Adressen: Drischützgasse 7-11 und Zehetbauergasse 4 modernisiert. Im Bereich der Drischützgasse 7-11 und Zehetbauergasse verlagern sich die Sanierungsarbeiten daher schwerpunktmäßig in die Jahre 2021/2022. Mit welchen Beeinträchtigungen ist außerhalb meiner Wohnung zu rechnen? Eingeschränkt ist während der Fassadenarbeiten die Sicht- und Lüftungsmöglichkeit. Eine gewisse Lärm- und Staubbelästigung ist bei Arbeiten in dem geplantem Ausmaß nicht zu vermeiden. Mit welchen Beeinträchtigungen innerhalb der Wohnung ist während der Sanierung zu rechnen? Die Arbeiten innerhalb der Wohnungen beschränken sich laut Planung auf den Tausch der Wohnungseingangstüren, das Versetzen des Heizkörpers und den Einbau einer Balkontüre. Der Tausch der Wohnungstür erfolgt dabei zeitlich losgelöst. Der Einbau der Balkontüre wird in enger Abstimmung mit dem Versetzen des Heizkörpers durchgeführt.
Müssen die Kellerabteile im Zuge der Kellerdeckensanierung ausgeräumt werden? Für die Montage der Kellerdeckendämmung ist in der Mitte des Kellerabteils Platz zum Aufstellen einer Leiter zu schaffen und, von der Decke weg gemessen, ist ein Arbeitsbereich von ca. 1 Meter freizumachen.
Wird die Kellerdeckendämmung flächendecken durchgeführt? Eine Kellerdeckendämmung wird nur in Bereichen ausgeführt, in welchen sich darüber beheizte Räume befinden. Die Kellerdeckendämmung wird daher nicht flächendeckend, sondern nur unter den Wohnungen und Gängen durchgeführt.
Information: Wie werden MieterInnen über einzelne Schritte informiert? Falls die Anwesenheit der MieterInnen bei einzelnen Arbeiten notwendig ist (z.B. Balkontüreinbau), wird von der BWSG bzw. den ausführenden Firmen termingerecht über die erforderliche Anwesenheit informiert. Die Information erfolgt über Aushang in den Stiegenhäusern, Postwurfsendung oder direkten Kontakt. Die Termine können fallweise und anlassbezogen auch direkt mit den ausführenden Firmen vereinbart werden.

Rechtliche Fragen & Kosten

Was kostet die Sanierung? Die Gesamtkosten der Sanierung belaufen sich voraussichtlich auf ca. 24 Mio.€ (Stand Juni 2019). Die Sanierung ist durch nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von 2,5 Mio.€ gefördert. Dennoch ist die umfassende thermisch-energetische Sanierung nicht ausreichend durch Rücklagen gedeckt, worin sich auch die Notwendigkeit einer Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (EVB) nach Baufertigstellung begründet. Ist mit Mieterhöhungen zu rechnen? Aufgrund der Nachkalkulation nach den Ausschreibungen ist von einer leichten zukünftigen Steigerung des monatlichen EVB I+II auszugehen. Dieser Betrag wird von der Schlichtungsstelle der Stadt Wien in einem Erhöhungsverfahren festgelegt und orientiert sich an den tatsächlichen Sanierungskosten. Darüber hinaus wird es zu keinen zusätzlichen Mieterhöhungen kommen. Was ist der EVB? Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist Bestandteil des Entgeltes (der Miete) und in § 14d WGG geregelt. Dieser kann bei Bauten, die älter als 20 Jahre sind, in der Höhe von derzeit max. € 2,0/m² (Stand Juni 2016) eingehoben werden, um künftige Sanierungsarbeiten zu finanzieren. Reichen diese Beträge nicht aus, ist gem. § 14 Abs. 2 WGG ein gerichtliches Erhöhungsverfahren einzuleiten, in welchem die vorübergehende Erhöhung der Miete gerichtlich abgesprochen wird. Dieser erhöhte, gerichtliche EVB orientiert sich an den tatsächlichen Kosten der Sanierung und hat daher keine betragliche Obergrenze wie der EVB nach § 14d. Er orientiert sich an den festgestellten Kosten im vorgegebenen Vorschreibungszeitraum. Die Notwendigkeit des Verfahrens nach § 14 Abs. 2 WGG stellt sich rechnerisch erst definitiv heraus, wenn die absehbaren Kosten aufbereitet sind. Werden die Betriebskosten steigen? Einerseits kann es durch die Kosten für Wartung der neuen Aufzüge, der neuen Haustechnik sowie der Pflege der Grünanlagen und des Kleinkinderspielplatzes zu steigenden Betriebskosten der Wohnanlage kommen. Andererseits ist eine Einsparung von Energiekosten durch den Betrieb der Allgemeinanlagen mit Sonnenenergie vom Dach der Wohnhausanlage sowie einen verringerten Heizwärmebedarf durch die neue Isolierung zu erwarten. Die genaue Veränderung der Betriebskosten lässt sich erst im Betrieb nach abgeschlossener Sanierung feststellen.

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Kann ich eine Mietzinsminderung wegen Baulärm geltend machen? Da Baulärm im Wege von Sanierungen als ortsübliche und notwendige Begleiterscheinungen im geschlossenen Baugebiet gesehen werden, besteht, unter Hinweis auf die Judikatur der Oberstgerichte (5 Ob 57/13p), kein Anspruch auf Mietzinsminderung. Muss ich mich an den Betriebskosten für die Aufzüge beteiligen, auch wenn ich im EG wohne? Da das genossenschaftliche Wohnen in den Anwendungsbereich des WGG fällt ist die Mittragung an den Liftbetriebskosten auch dann bindend, wenn die theoretische Erreichbarkeit von Wohnung und sonstigen Allgemeinräumlichkeiten fehlt (WGG § 20 Abs. 1 Ziff. 1).

Grünflächen

Wie wird der Innenhof gestaltet? Die Gestaltung des Innenhofes nach der Sanierung orientiert sich einerseits am vorherigen Aussehen des Grünraumes, andererseits an den Interessen der Bewohner und Bewohnerinnen. Dazu wird es eine Bewohnerbefragung und Bewohnertreffen seitens der Mieterbetreuung geben. Die darin erhobenen Wünsche und Anregungen werden anschließend dem Architekten zur weiteren Bearbeitung anvertraut. Jedenfalls werden Ersatzpflanzungen und neue Befestigung der Wege vorgenommen. Wird im Innenhof ein Kleinkinderspielplatz entstehen? Gemäß §119, Abs. 6 der Bauordnung für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 49/1993, ist für Ihre Wohnanlage ein Kleinkinderspielplatz verpflichtend zu erstellen. Dieser muss ein Mindestmaß von 30m² aufweisen.

Barrierefreiheit

Welche Maßnahmen zur Barrierefreiheit sind in der Anlage geplant? Zentral für die Barrierefreiheit sind die entstehenden Aufzugsanbauten. Sie ermöglichen einen barrierearmen Zugang zu den Bestandswohnungen. Die neu entstehenden Wohnungen im Dachgeschoss sind über einen Laubengang komplett barrierefrei zugänglich. Wie läuft der Zubau der Aufzüge ab und wann sind sie fertiggestellt? Die insgesamt 20 Aufzugsanbauten (wovon 10 auf den Bauteil Geiselbergstraße und 10 auf den Bauteil Drischützgasse/ Zehetbauergasse entfallen) werden sukzessive errichtet. Zuerst werden die Fundamente gelegt, dann der Aufzugsschacht erstellt und Durchbrüche in Stiegenhaus geschaffen. Nach Vorarbeit der entsprechenden Technikanlagen werden die Fahrstuhlkabinen und -türen und abschließend die Bedienkonsolen montiert. Die Aufzugsanbauten im nördlichen Bauteil werden voraussichtlich bis Ende 2021, jene im südlichen Bauteil voraussichtlich bis September 2022 fertiggestellt.

Sicherheit

Welche Maßnahmen zur Sicherheit sind in der Wohnhausanlage geplant? Als zentrale Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit sind neben der Erneuerung der Haus- und Wohnungseingangstüren die neue Brandschutzverkleidung und die Brandrauchentlüftung der Stiegenhäuser, die Erneuerung der Blitzschutzanlage sowie die Erneuerung der E- Installationen wie die Beleuchtung Stiegenhäuser zu nennen. Eine komplette Übersicht der Maßnahmen können Sie dem Reiter „geplante Maßnahmen“ entnehmen. In welcher Ausführung kommen die neuen Wohnungseingangstüren? Die neuen Wohnungseingangstüren sind mit der Widerstandsklasse 3 zertifiziert. Sie bieten daher neben verbessertem Brand- auch soliden Einbruchschutz. Die Türen werden standardmäßig mit Türspion und Namensschild geliefert. Lieferung und Montage erfolgt dabei durch die Firma LiebBauWeiz.
Kann ich zusätzliche Sicherheitsschlösser oder ähnliche Vorrichtungen für meine neue Wohnungseingangstür bestellen? Zusätzliche Schlösser etc. anbringen zu lassen oder selbst anzubringen ist aufgrund von Fragen der Gewährleistungen nicht gestattet. Diese würden den Brandschutz negativ beeinflussen und sind darüber hinaus aufgrund der Widerstandsklasse 3 nicht notwendig.

Zubau

Wann und wie erfolgen die baulichen Maßnahmen für den Dachgeschossausbau? Die neuen Dachgeschosswohnungen werden im laufenden Bauprozess sukzessive errichtet. Dabei wird zuerst der Dachstuhl ausgeräumt und abgebrochen, dann mit den Aufbauarbeiten der Dachgeschosswohnungen begonnen und zuletzt der Ausbau der Dachgeschosswohnungen vorgenommen. Auf dem nördlichen Bauteil Geiselbergstraße-Drischützgasse-Am Kanal (Geiselbergstraße 50-56a, Am Kanal 61a-65, Drischützgasse 24-32) werden die DG-Wohnungen voraussichtlich bis März 2022 fertig gestellt. Auf dem südlichen Bauteil Drischützgasse-Herbortgasse-Zehetbauergasse (Drischützgasse 7, Zehetbauergasse 4) beginnen die Ausbauarbeiten des Dachgeschosses vorraussichtlich im Juli 2021 und werden bis September 2022 andauern. Wie viele neue Wohnungen wird es geben und welche Wohnungsgrößen werden angeboten?  Insgesamt werden 80 neue Dachgeschossswohnungen mit Wohnungsgrößen von 45m² bis 90m² gebaut. Davon entfallen 58 Wohnungen auf den nördlichen Bauteil Geiselbergstraße-Drischützgasse-Am Kanal, und 22 der neuen Wohnungen entfallen auf den südlichen Bauteil Drischützgasse-Herbortgasse-Zehetbauergasse. Diese Dachgeschosswohnungen stehen für voraussichtlich 13€/m² bis 14 €/m² Brutto zur Miete zur Verfügung.
Wann und wie werden die neuen Wohnungen vergeben?? Die Dachgeschosswohnungen werden im jeweiligen Bauabschnitt nach Ihrer Fertigstellung vergeben. Die neu entstehenden Dachgeschosswohnungen werden über die Vetriebsabteilung der BWSG vergeben. Bei Interesse können Sie sich an: vertrieb-neubau@bwsg.at wenden.

Haustechnik

Wie wird der von den Photovoltaik Anlagen generierte Strom verwendet? Der durch die Fotovoltaikanlagen auf dem Dach generierte Strom wird vorrangig für den Betrieb der Allgemeinanlagen, wie der Hofbeleuchtung, der Beleuchtung der Stiegenhäuser und Fahrstühle, der Gegensprechanlagen und sonstiger Haustechnik verwendet. Eine direkte Einspeisung der gewonnenen Energie in die Wohnungen ist leider nicht möglich. Die Energiegewinnung durch Fotovoltaik führt zu Einsparungen von Betriebskosten für die Mieter.
Wird im Zuge der Sanierung eine zentrale SAT Anlage erstellt?? Die Gemeinschafts-SAT-Anlage wird nicht ausgeführt. Es werden jedoch auf allen Stiegen Leerverrohrungen für die Installation zukünftiger, individueller SAT-Anlagen hergerichtet.